image_pdfimage_print

בעקבות מצוקת הדירות, עליה שומעים חדשות לבקרים באמצעי התקשורת (יוזמת השר כחלון למשל, מכרז למשתכן ועוד), אנו נתקלים בבעלי דירות המבקשים למקסם את הכנסותיהם מדמי השכירות תוך ניצול הביקוש הרב הקיים בשוק לדירות להשכרה באמצעות פיצול הדירה שבבעלותם למספר יחידות.

כפי שיפורט להלן לעיתים קרובות מדובר במעשה בלתי חוקי, הנעשה בהיחבא וללא קבלת היתר מהרשויות, אשר עונש כבד בצדו. בנוסף הדבר עשוי לגרור חבות במס שבח בעת מכירת הדירה גם אם מדובר בדירה שלכאורה זכאית לפטור ממס שבח בעת מכירתה.

 

חוק התכנון והבניה התשכ"ה  1965 קובע אלו עבודות דורשות היתר בניה. באותם מקרים שבהם תבוצענה העבודות ללא היתר בניה כדין ו/או בסטיה מהיתר בניה (כגון בניה גדולה ממה שקובע היתר הבניה) מדובר בעבירת בניה שבגינה יוגש כתב אישום.

למרות זאת, בעלי דירות לא מעטים היודעים כי במידה ויגישו בקשה להיתר לפיצול הדירה יתקלו בסירוב, בוחרים "לדלג" שלב ופשוט לפצל את הדירה ללא קבלת היתר על מנת להגדיל את הרווחיות. יודגש, מדובר במעשה בלתי חוקי שעשוי לגרור עונש חמור.

 

ככל שמדובר בעבודות פנימיות בתוך הדירה כגון החלפת צנרת, החלפת ריצוף, הוזזת קירות פנימיים וכיוצ"ב לא מדובר ככלל בעבודות הדורשות היתר בניה. ברם, קיימים מקרים שבהם גם כאשר לכאורה מדובר בשינוי פנימי בדירה ייחשב הדבר כעבירה.

כך למשל במקרים שבהם בעל דירה פיצל את הדירה למספר יחידות דיור אשר בכל אחת מהן מטבח, חדר אמבטיה ושירותים. ויודגש, גם אם בעל הדירה רכש את הדירה במצבה זה אך המשיך להשכיר את הדירה כדירה מפוצלת הוא עשוי להיות מורשע בעבירה של שימוש ללא היתר בניה וצפוי לעונש כבד.

לפיצול דירה למספר יחידות דיור עשויות להיות השלכות גם מבחינת דיני המס שכן רשויות מיסוי המקרקעין עשויות לראות בדירה כמספר יחידות דיור ולפיכך להעניק פטור מתשלום מס השבח רק ליחידה אחת בלבד ואילו בגין שאר היחידות ייאלץ בעל הדירה לשלם מס שבח. זאת בניגוד לדירה דומה שלא פוצלה ואשר בעליה יהיה פטור מתשלום מס שבח.

 

לסיכום: הגם שמדובר בדרך הקצרה לא בהכרח שזו הדרך הנכונה.